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상담의뢰인 : 배OO

상담변호사 : 변호사 유달준, 김용주

상담일시 : 2019. 6.5.

상담방법 : 면접상담

상담내용

 의뢰인은 2018. 10. 필로티 4층 건물의 소유자인 김OO과 계약기간 2018. 10.부터 2020. 10. 까지, 전세금 1억 3천만 원으로 하는 전세계약을 체결하였으나 위 계약의  계약서는 임대차계약의 형태로 작성하였음. 계약을 중개한 공인중개사는 위 건물의 다른 세대 거주중인 임차인들과 김OO 간의 계약형태는 대부분 임대차 계약이며 위 건물에 설정된 근저당권의 피담보채무액과 위 임대차계약의 보증금 등을 고려해보았을 때 위 근저당권이 실행되더라도 의뢰인은 전세금을 돌려받을 수 있을 것이라고 이야기 함. 그러나 의뢰인은 위 건물의 임차인들 역시 의뢰인과 마찬가지로 형식적으로만 임대차 계약을 체결하였을 뿐 그 실질은 전세계약이었으며 만약 위 근저당권이 실행된다면 그 경매에 기한 배당과정에서 위 근저당권의 채권자와 기존에 거주하던 임차인들이 먼저 배당을 받고나면 의뢰인은 전세금을 전부 회수할 수 없을 것이라는 사실을 알게 됨. 현재 김OO은 의뢰인의 전화를 받지 않는 상태임. 의뢰인은 전세금을 회수할 수 있는 방법을 문의함.

답변내용

김OO과 중개인을 나누어서 대응방법을 설명함.

① 김OO에 대한 청구

: 만약 계약 당시 김OO이 의뢰인에게 다른 세대원들의 계약 형태에 대해서 사실대로 이야기 해주었더라면 의뢰인이 김OO과 전세계약을 체결하지 아니하였을 것이므로 민법 제110조 제1항에 근거하여 사기에 의한 의사표시로서 위 계약의 취소하고 그 취소에 따른 원상회복으로서 전세금을 반환받을 수 있을 것임. 만약 계약을 취소한다는 판결이 확정되었음에도 김OO이 의뢰인에게 1억 3천만 원을 지급하지 않을 경우 의뢰인에게는 1억 3천만 원의 손해가 발생한 것인바 위 계약 당시에 이미 김OO에게는 후에 계약이 종료되더라도 전세금으로지급받은 1억 3천만 원을 의뢰인에게 돌려줄 의사나 자력이 없었음에도 불구하고 위 계약을 체결하여 전세금을 편취한 것으로 볼 수 있으므로 김OO을 사기죄로 고소할 수 있을 것이라고 답변함. 

② 중개인에 대한 청구

: 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하는 등의 중개목적물 확인·설명의무가 존재함. 계약 당시 중개인은 김OO에게 위 건물에 거주중인 임차인들과의 권리관계에 대하여 문의하였으나 김OO은 임대차계약을 체결하였다고 거짓말 하였고 그 말을 믿은 중개인은 이를 의뢰인에게 전달하였음. 이때 중개인이 김OO에게 계약서를 요구하는 등으로 실제로 김OO과 위 건물에 거주중인 임차인들과 임대차계약을 체결하였는지 여부를 확실히 확인하지 않은 행위가 공인중개사법 제25조의 중개인의 중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 다하지 아니한 것인지 여부가 문제될 것임. 만약 중개사에게 위 의무위반의 점이 인정된다면 중개사가 공인중개사로서 공제보험에 가입되어 있는 것으로 보이므로 중개사와 공인중개사협회 모두를 상대방으로 하여 위 의무위반으로 인한 손해배상청구가 가능할 것으로 보임. 외관상 중개인에게 과실이 인정되는 것으로 보이나 중개인이 실제로 공인중개사법을 위반하였는지 여부에 대하여는 관계법령과 판례들을 검토해본 후에 답변 드리기로 함. 

상담결과

선임여부를 고민해본 후 연락주기로 함.

※ 의뢰인과 상담 후 중개사의 중개목적물 확인 설명의무의 구체적 내용과 범위에 대하여 조사하였는바 아래와 같은 판례를 찾을 수 있었음. 판례에 따르면 본 사건의 중개인에게 중개목적물 확인·설명의무 위반의 점이 인정되므로 손해배상청구가 가능할 것으로 보임.  

대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857판결

중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, (중략) 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.